Bodenrichtwert richtig lesen: B, R, E, WA, GFZ und Beitragszustand

Aufbau eines Bodenrichtwerteintrags

Die Bodenrichtwertkarten der Länder folgen dem bundesweiten Standard VBORIS. Ein Eintrag, egal ob im Kartenviewer oder auf der schriftlichen Auskunft, enthält immer dieselben Bausteine. Ein typisches Beispiel:

320 €/m² · Stichtag 01.01.2026 · B · WA · GFZ 0,8 · II · o · 500 m² · ebf

Gelesen heißt das: 320 Euro je Quadratmeter für baureifes Land in einem allgemeinen Wohngebiet, bei einer Geschossflächenzahl von 0,8, zweigeschossiger offener Bauweise, einem typischen Grundstück von 500 m², erschließungsbeitragsfrei.

Entwicklungszustand

Kürzel	Bedeutung	Was es für den Wert heißt
B	Baureifes Land	Sofort bebaubar, erschlossen. Höchste Stufe.
R	Rohbauland	Bauland laut Planung, aber noch nicht erschlossen oder nicht zweckmäßig geschnitten. Deutlich unter B.
E	Bauerwartungsland	Bebauung in absehbarer Zeit zu erwarten, etwa laut Flächennutzungsplan. Meist 20 bis 40 % des Baulandwerts.
LF	Land- oder forstwirtschaftliche Fläche	Keine Bauerwartung. Werte im einstelligen Euro-Bereich.
SF	Sonstige Fläche	Etwa Wasserflächen, Abbauland, Friedhöfe.

Bauland- und Landwirtschaftszonen überlagern sich häufig: Dasselbe Feld am Ortsrand kann in der Karte einen LF-Wert von 6 €/m² und einen E-Wert von 40 €/m² tragen. Welcher gilt, hängt davon ab, wie das Grundstück tatsächlich einzuordnen ist.

Art der baulichen Nutzung

Die Kürzel folgen der Baunutzungsverordnung: W Wohnbaufläche allgemein, WR reines Wohngebiet, WA allgemeines Wohngebiet, MI Mischgebiet, MK Kerngebiet, MD Dorfgebiet, GE Gewerbegebiet, GI Industriegebiet, SO Sondergebiet. Ergänzungen wie EFH (Einfamilienhaus) oder MFH (Mehrfamilienhaus) und GH (Geschäftshaus) präzisieren die typische Bebauung. Gewerbeland ist in der Regel deutlich billiger als Wohnbauland derselben Lage, Kerngebietsflächen in Innenstädten deutlich teurer.

Maß der Nutzung: GFZ, WGFZ, Geschosse, Bauweise

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück gebaut werden darf: GFZ 0,8 bedeutet 800 m² Geschossfläche auf 1.000 m² Grundstück. Je höher die GFZ, desto mehr lässt sich auf dem Boden verdienen, desto höher der Bodenwert. In Städten steht oft die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), die die tatsächlich realisierbare Ausnutzung beschreibt. Die Geschosszahl (I, II, III …) und die Bauweise (o = offen, g = geschlossen, a = abweichend) ergänzen das Bild. Weicht die zulässige GFZ des eigenen Grundstücks von der des Richtwertgrundstücks ab, rechnet man mit den Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses um; sie stehen im Grundstücksmarktbericht.

Grundstücksgröße und -tiefe

Das Richtwertgrundstück hat eine typische Fläche (etwa 500 m² für Einfamilienhauszonen) oder eine typische Tiefe (etwa 35 m bei straßenbegleitender Bebauung). Übergroße Grundstücke sind je Quadratmeter weniger wert, weil der hintere Teil oft nicht selbstständig bebaubar ist; dafür gibt es ebenfalls Umrechnungskoeffizienten oder die Regel, den „Hinterlandanteil“ nur mit einem Bruchteil zu bewerten.

Beitragsrechtlicher Zustand

ebf (erschließungsbeitragsfrei) bedeutet, dass Erschließungsbeiträge nach BauGB und Kostenerstattungsbeträge nicht mehr anfallen. ebp (erschließungsbeitragspflichtig) heißt, dass sie noch erhoben werden können; der Wert liegt entsprechend niedriger, oft um 20 bis 60 €/m². Einige Länder unterscheiden dreistufig: frei, beitragsfrei aber abgabenpflichtig, beitragspflichtig. Wer ein ebp-Grundstück kauft, muss die Beiträge einkalkulieren.

Wenn das eigene Grundstück abweicht

Der Bodenrichtwert gilt exakt nur für das Richtwertgrundstück. In der Praxis weicht fast jedes Grundstück ab: größer oder kleiner, andere GFZ, Ecklage, ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, Lärm, ebp statt ebf. Die ImmoWertV verlangt, diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Für die Steuer akzeptiert das Finanzamt in der Regel nur die Abweichungen, für die der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht hat (GFZ, Fläche, Tiefe); alles Weitere muss ein Gutachten belegen.

Die Karte richtig lesen

• Zonen sind farbig oder mit Linien abgegrenzt; der Wert steht als Zahl in der Zone. Ein Klick öffnet den vollständigen Eintrag.
• Bauland- und Landwirtschaftszonen liegen als getrennte Ebenen übereinander; im Viewer lassen sie sich ein- und ausblenden.
• Frühere Stichtage sind über eine Jahrgangsauswahl erreichbar. Für Erbschaft oder Grundsteuer wählt man den Jahrgang, der zum Bewertungsstichtag galt.
• Ein Grundstück an einer Zonengrenze kann in beiden Zonen liegen; maßgeblich ist die Zone, der es nach Lage und Nutzung zuzuordnen ist, im Zweifel entscheidet die Auskunft des Gutachterausschusses.