Was ist der Bodenrichtwert? Definition, Ermittlung und Grenzen

Was der Bodenrichtwert genau ist

Das Baugesetzbuch definiert den Bodenrichtwert in § 196 Abs. 1: „durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands“. Drei Dinge stecken in diesem Satz. Erstens geht es um den Boden, also um den Wert des unbebauten Grund und Bodens, nicht um Gebäude. Zweitens ist es ein Durchschnitt, der aus vielen Kaufpreisen gebildet wird. Drittens ist er nach Entwicklungszustand gestaffelt: Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen haben getrennte Werte.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) konkretisiert das: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück, ein gedachtes Grundstück, dessen Merkmale für die Zone typisch sind, etwa Größe, Tiefe, Art und Maß der baulichen Nutzung. Alle Grundstücke einer Bodenrichtwertzone teilen diese Merkmale im Wesentlichen; die Zone ist das Gebiet, für das ein Wert gilt.

Wer ihn festlegt

Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Das sind unabhängige, weisungsfreie Gremien aus Sachverständigen (§ 192 BauGB), organisiert nach Landesrecht: in Nordrhein-Westfalen, Bayern, Brandenburg oder Sachsen je Kreis und kreisfreier Stadt, in Baden-Württemberg gemeindlich, in Berlin, Hamburg, dem Saarland und Sachsen-Anhalt zentral, in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz regional. Jeder Ausschuss führt eine Kaufpreissammlung: Notare müssen ihm jeden Grundstückskaufvertrag übermitteln (§ 195 BauGB). Aus diesen Preisen leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab.

Wie er ermittelt wird

1. Kaufpreise sammeln und um Besonderheiten bereinigen (ungewöhnliche Verhältnisse, Verwandtenkäufe, Zwangsversteigerungen).
2. Bodenwertanteile herauslösen: Bei bebauten Grundstücken wird der Wert der Gebäude rechnerisch abgezogen, damit nur der Boden übrig bleibt.
3. Zonen bilden: Gebiete mit gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen werden abgegrenzt, in Städten oft straßenweise, im ländlichen Raum gemeindeweise.
4. Richtwertgrundstück definieren und den Wert je Quadratmeter beschließen, meist in ganzen Euro, bei Ackerland in Cent.

Gibt es in einer Zone zu wenige Kauffälle, orientiert sich der Ausschuss an vergleichbaren Zonen, an Vorjahreswerten und an der allgemeinen Marktentwicklung. Das erklärt, warum die Werte in ländlichen Gebieten oft über Jahre gleich bleiben.

Stichtag und Aktualisierung

Bodenrichtwerte müssen mindestens alle zwei Jahre ermittelt werden (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Die meisten Länder beschließen jährlich zum 1. Januar; Bayern zum 31. Dezember jedes geraden Jahres. Der Beschluss folgt dem Stichtag um einige Monate, die Veröffentlichung im Landesportal meist im Frühjahr. Wichtig für Steuer und Gericht: Maßgeblich ist der Wert, der zum Bewertungsstichtag galt, auch wenn inzwischen ein neuer Jahrgang veröffentlicht ist.

Einheit und Größenordnung

Angegeben wird der Wert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Spanne ist enorm: Ackerland liegt bei 1 bis 15 €/m², Wohnbauland in ländlichen Gemeinden bei 30 bis 150 €/m², in Mittelstädten bei 200 bis 600 €/m², in den Innenstädten von München, Frankfurt oder Hamburg bei mehreren Tausend Euro. Deshalb ist die Frage „Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Ort X?“ nur mit einem Median über alle Zonen des Ortes beantwortbar, wie ihn dieses Portal ausweist; der Wert für ein konkretes Grundstück hängt von seiner Zone ab.

Wofür er gebraucht wird

• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt bewertet unbebaute Grundstücke mit Bodenrichtwert mal Fläche (§ 179 BewG); bei bebauten geht der Bodenwert in Sachwert- und Ertragswertverfahren ein.
• Grundsteuer: Im Bundesmodell und in Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 Teil des Grundsteuerwerts.
• Verkehrswertgutachten: Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt der Bodenwertermittlung, angepasst um Abweichungen des Grundstücks vom Richtwertgrundstück.
• Kauf und Verkauf: Als Orientierung, was der Boden in der Lage wert ist, unabhängig vom Gebäude.
• Beleihung, Enteignungsentschädigung, Umlegung, Erbbauzins: überall dort, wo ein objektiver Bodenwert gebraucht wird.

Was er nicht ist

Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert (§ 194 BauGB) eines bestimmten Grundstücks. Er kennt weder Zuschnitt, Ecklage, Lärm, Altlasten noch Baulasten des einzelnen Grundstücks. Er sagt nichts über Gebäude. Und er ist ein Durchschnitt über eine Zone, in der die tatsächlichen Preise durchaus um 20 oder 30 Prozent streuen. Wer den Wert eines konkreten Grundstücks braucht, muss den Richtwert anpassen, wie es der Ratgeber zum Verkehrswert beschreibt, oder ein Gutachten beauftragen.

Wo man ihn einsieht

Jedes Land führt ein Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), in dem die Zonen als Karte kostenfrei einsehbar sind; bundesweit verlinkt BORIS-D darauf. Dieses Portal führt für jede Gemeinde zum richtigen Landesportal, nennt den zuständigen Gutachterausschuss und, wo die Länder ihre Daten freigeben, die Zonenwerte selbst. Für Finanzamt, Bank oder Gericht braucht es meist eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses.