Bodenrichtwert und Verkehrswert: Der Unterschied und wie beide zusammenhängen

Drei Begriffe, die auseinandergehalten werden müssen

Bodenrichtwert

Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je m² für eine Zone, beschlossen vom Gutachterausschuss. Bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück.

Bodenwert

Wert des Bodens eines konkreten Grundstücks. Entsteht aus dem Bodenrichtwert durch Anpassung an die Abweichungen des Grundstücks vom Richtwertgrundstück, multipliziert mit der Fläche.

Verkehrswert (Marktwert)

Wert des gesamten Grundstücks einschließlich Gebäude, Außenanlagen, Rechten und Belastungen zum Stichtag. Ermittelt in Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV.

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert

Die Rechnung ist in der ImmoWertV vorgezeichnet: Bodenwert = Bodenrichtwert × Fläche × Anpassungsfaktoren. Die wichtigsten Anpassungen:

• Geschossflächenzahl: Darf auf dem Grundstück mehr oder weniger gebaut werden als auf dem Richtwertgrundstück, wird mit den GFZ-Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses umgerechnet. Eine GFZ von 1,2 statt 0,8 kann den Bodenwert um 20 bis 30 % erhöhen.
• Grundstücksgröße und -tiefe: Übergroße Grundstücke werden je m² niedriger bewertet; der über die typische Tiefe hinausgehende Teil oft nur mit 10 bis 25 % des Richtwerts.
• Lage innerhalb der Zone: Ecklage, Hanglage, Lärm, Aussicht, Nähe zu Störquellen. Zu- oder Abschläge meist im Bereich von 5 bis 15 %.
• Erschließungszustand: Ist das Richtwertgrundstück ebf, das eigene aber ebp, sind die noch zu zahlenden Beiträge abzuziehen.
• Rechte und Belastungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten, Denkmalschutz mindern den Wert.

Beispiel: Bodenrichtwert 320 €/m², Richtwertgrundstück 500 m², GFZ 0,8, ebf. Eigenes Grundstück 800 m², GFZ 0,8, ebf, Ecklage an einer Hauptstraße. Die ersten 500 m² mit 320 €/m² = 160.000 €, die weiteren 300 m² mit 25 % = 24.000 €, Abschlag 10 % für Lärm: Bodenwert rund 165.600 € statt der naiven 256.000 €.

Vom Bodenwert zum Verkehrswert

Bei unbebauten Grundstücken ist der angepasste Bodenwert praktisch der Verkehrswert. Bei bebauten Grundstücken kommt das Gebäude hinzu:

• Sachwertverfahren (Eigenheime): Bodenwert + Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung), multipliziert mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.
• Ertragswertverfahren (Mietobjekte, Gewerbe): Bodenwert + kapitalisierter Reinertrag des Gebäudes über die Restnutzungsdauer, mit dem Liegenschaftszinssatz des Ausschusses.
• Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser): direkt aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte; der Bodenrichtwert dient hier nur zur Plausibilisierung.

In allen Fällen ist der Bodenwert nur ein Baustein. Ein Haus auf einem 320-€-Grundstück kann 250.000 € wert sein oder 900.000 €, je nach Größe, Zustand und Lage des Gebäudes.

Wann welcher Wert gebraucht wird

Wann ein Gutachten nötig ist

Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen kostet je nach Objekt 1.500 bis 3.500 Euro und lohnt sich, wenn viel Geld an der Zahl hängt: bei der Erbschaftsteuer, wenn das typisierte Verfahren des Finanzamts zu hoch liegt, bei Streit unter Miterben oder Ehegatten, bei Enteignung und Umlegung. Für alle anderen Zwecke reicht die amtliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses, die neben dem Wert auch die Merkmale des Richtwertgrundstücks nennt, an denen die Anpassung ansetzt.