Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung: So bewertet das Finanzamt

Welcher Stichtag zählt

Bewertungsstichtag ist der Tag der Steuerentstehung: bei Erbschaft der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), bei Schenkung der Tag der Ausführung, in der Regel die notarielle Auflassung oder die Eintragung im Grundbuch. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Tag beschlossen hat (§ 179 Satz 2 BewG). Starb der Erblasser im Oktober 2023, gilt in den meisten Ländern der Jahrgang mit Stichtag 01.01.2023, auch wenn der Jahrgang 2024 längst veröffentlicht ist. Bei Erbfällen aus früheren Jahren braucht man deshalb historische Bodenrichtwerte, die im Landesportal als frühere Jahrgänge abrufbar sind oder per Auskunft beim Gutachterausschuss.

Unbebaute Grundstücke

Die Formel ist einfach: Grundbesitzwert = Fläche × Bodenrichtwert. Zwei Anpassungen lässt das Gesetz zu, beide nur nach den Vorgaben des Gutachterausschusses: Weicht die Geschossflächenzahl vom Richtwertgrundstück ab, wird mit den veröffentlichten GFZ-Umrechnungskoeffizienten umgerechnet; ist das Grundstück deutlich größer oder tiefer, gilt der Umrechnungskoeffizient für Größe oder Tiefe. Andere Merkmale wie Ecklage, Lärm oder Zuschnitt berücksichtigt das Finanzamt nicht von sich aus. Ist Bauerwartungsland oder Rohbauland betroffen, gilt der Bodenrichtwert dieser Entwicklungsstufe; hat der Ausschuss keinen beschlossen, wird aus dem Baulandwert abgeleitet.

Bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein Bestandteil des typisierten Verfahrens:

• Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) für Wohnungseigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn Vergleichspreise oder -faktoren des Gutachterausschusses vorliegen. Der Bodenrichtwert spielt nur mittelbar eine Rolle.
• Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete: Gebäudeertragswert plus Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert). Der Bodenwert geht ungekürzt ein.
• Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswerte und für Sonderobjekte: Bodenwert plus Gebäudesachwert, multipliziert mit der Wertzahl.

Seit der Reform des Bewertungsrechts zum 1. Januar 2023 (Jahressteuergesetz 2022) liegen die typisierten Werte näher am Verkehrswert; in gefragten Lagen führt der hohe Bodenrichtwert zu spürbar höheren Erbschaftsteuerwerten als zuvor.

Nachweis eines niedrigeren Werts

Wer nachweist, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) niedriger ist als der typisierte Wert, wird mit dem niedrigeren Wert besteuert (§ 198 BewG). Zulässige Nachweise sind ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen sowie ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Das lohnt sich vor allem, wenn das Grundstück ungünstig geschnitten, belastet oder das Gebäude in schlechtem Zustand ist, denn genau das bildet das typisierte Verfahren nicht ab.

Warum der Bodenrichtwert über die Steuer entscheidet

Die Freibeträge liegen bei 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind und 200.000 € je Enkel. Ob ein geerbtes Haus die Grenze überschreitet, hängt in Ballungsräumen fast nur vom Bodenwert ab: Ein 700-m²-Grundstück mit 1.200 €/m² bringt allein 840.000 € Bodenwert. Das selbst genutzte Familienheim bleibt unter Voraussetzungen steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG), wenn Ehegatte oder Kinder es unverzüglich selbst bewohnen und zehn Jahre halten; für Kinder gilt eine Wohnflächengrenze von 200 m².

Praktisches Vorgehen

1. Bewertungsstichtag feststellen (Todestag, Schenkungstag).
2. Bodenrichtwert des zu diesem Tag geltenden Jahrgangs ermitteln: Landesportal mit Jahrgangsauswahl oder amtliche Auskunft.
3. Prüfen, ob GFZ oder Fläche vom Richtwertgrundstück abweichen und ob der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht hat (Grundstücksmarktbericht).
4. Feststellungserklärung beim Lagefinanzamt abgeben; die Auskunft des Gutachterausschusses als Anlage beifügen.
5. Bei hohem Steuerwert und schlechter Substanz: Gutachten nach § 198 BewG erwägen. Die Kosten (1.500 bis 3.500 €) sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig.

Eine amtliche Bodenrichtwertauskunft zum Stichtag ist die Unterlage, die Finanzämter erfahrungsgemäß ohne Rückfrage akzeptieren. Sie lässt sich für jedes Grundstück online bestellen.