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Bodenrichtwert und Grundsteuer: Welche Länder ihn nutzen und welcher Stichtag gilt
Seit der Grundsteuerreform (Grundsteuer ab 2025) gilt in elf Ländern das Bundesmodell, in dem der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 in den Grundsteuerwert eingeht. Baden-Württemberg besteuert allein nach Bodenrichtwert und Fläche. Bayern und Hamburg rechnen ohne Bodenrichtwert; Hessen und Niedersachsen nutzen ihn nur für einen Lagefaktor. Maßgeblich ist immer der Wert zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle.
Welches Land welches Modell nutzt
| Modell | Länder | Rolle des Bodenrichtwerts |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen; Saarland und Sachsen mit eigenen Messzahlen | Unbebaut: Bodenrichtwert × Fläche = Grundsteuerwert. Bebaut: Bodenwert geht in Ertragswert- oder Sachwertverfahren ein. |
| Modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Fläche, Gebäude bleiben außen vor. Ermäßigte Messzahl für Wohnnutzung. |
| Flächen-Faktor-Verfahren | Hessen | Flächen × Äquivalenzzahlen × Lagefaktor; der Lagefaktor ist (Bodenrichtwert des Grundstücks ÷ durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde)0,3. |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen | Wie Hessen: Flächen × Äquivalenzzahlen × Lagefaktor aus dem Bodenrichtwertverhältnis. |
| Flächenmodell | Bayern | Nur Grundstücks- und Gebäudeflächen × Äquivalenzzahlen. Kein Bodenrichtwert. |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | Flächen × Äquivalenzzahlen, Abschlag für normale Wohnlage. Kein Bodenrichtwert. |
Der Stichtag 1. Januar 2022
Die Grundsteuerreform arbeitet mit einem Hauptfeststellungszeitpunkt: Alle Grundstücke wurden auf den 1. Januar 2022 bewertet (§ 266 BewG). Deshalb ist für die Grundsteuer der Bodenrichtwert maßgeblich, der zu diesem Tag galt, in den meisten Ländern also der Jahrgang mit Stichtag 01.01.2022, in Bayern (ohne Bodenrichtwert) irrelevant. Dass die Werte seither gestiegen oder gefallen sind, ändert nichts, bis die nächste Hauptfeststellung kommt: im Bundesmodell alle sieben Jahre, also zum 1. Januar 2029.
Wer heute die Karte im Landesportal öffnet, sieht standardmäßig den jüngsten Jahrgang. Für die Grundsteuer muss man auf den Jahrgang 2022 umschalten; die Finanzverwaltungen hatten dafür 2022 eigene Grundsteuer-Viewer eingerichtet, die teils weiterhin erreichbar sind.
So rechnet das Bundesmodell
- Unbebaute Grundstücke (§ 247 BewG): Grundsteuerwert = Fläche × Bodenrichtwert. Bei abweichender GFZ oder Fläche gelten die Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses, wenn er welche veröffentlicht hat.
- Wohngrundstücke (§§ 252 ff. BewG, Ertragswertverfahren): Kapitalisierter Reinertrag aus typisierten Nettokaltmieten plus abgezinster Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche, abgezinst über die Restnutzungsdauer).
- Nichtwohngrundstücke (§§ 258 ff. BewG, Sachwertverfahren): Bodenwert plus Gebäudesachwert, multipliziert mit einer Wertzahl.
Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,34 ‰ für andere) = Steuermessbetrag; × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer. Ein hoher Bodenrichtwert wirkt also direkt auf die Steuer, gedämpft durch die Abzinsung bei bebauten Grundstücken.
Baden-Württemberg: nur der Boden zählt
Baden-Württemberg besteuert Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, unabhängig davon, ob und wie das Grundstück bebaut ist. Ein Einfamilienhaus und ein Mehrfamilienhaus auf gleich großen Grundstücken derselben Zone zahlen denselben Grundsteuerwert; für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gilt eine um 30 % ermäßigte Messzahl. Der Bodenrichtwert ist hier die einzige Wertgröße, entsprechend häufig wird er angefochten: Ein Gutachten kann einen um mehr als 30 % niedrigeren Bodenwert nachweisen (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW).
Falscher oder zu hoher Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert selbst ist kein anfechtbarer Verwaltungsakt; gegen ihn gibt es keinen Einspruch. Angreifbar ist der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, wenn das Finanzamt eine falsche Zone, einen falschen Jahrgang oder eine falsche Fläche angesetzt hat. Seit dem BFH-Beschluss vom 27. Mai 2024 (II B 78/23) muss das Finanzamt im Bundesmodell außerdem einen nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert berücksichtigen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert um 40 % oder mehr übersteigt (§ 220 Abs. 2 BewG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2024). Dafür braucht es ein Verkehrswertgutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis.
Bodenrichtwert für die Erklärung nachweisen
Für die Feststellungserklärung reicht der Wert aus dem Landesportal; ein Ausdruck oder Screenshot mit Stichtag ist als Beleg üblich. Bei Zweifeln über die Zonenzugehörigkeit, bei Grundstücken an Zonengrenzen oder wenn das Finanzamt einen anderen Wert ansetzt, hilft eine amtliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses zum Stichtag 01.01.2022. Sie ist auch die Grundlage für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- §§ 218 bis 263 BewG (Grundsteuerwerte, Bundesmodell), § 266 BewG (Hauptfeststellung 1.1.2022), § 220 Abs. 2 BewG (niedrigerer gemeiner Wert)
- Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG), Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG), Hamburgisches Grundsteuergesetz, Hessisches Grundsteuergesetz, Niedersächsisches Grundsteuergesetz
- BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, II B 78/23 und II B 79/23 (AdV, Nachweis niedrigerer Wert)