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Grundsteuer berechnen
Grundsteuer B ab 2025 für alle 16 Bundesländer: Bundesmodell, Bodenwertmodell in Baden-Württemberg, Flächenmodelle in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Aus Bodenrichtwert und Fläche oder aus dem Grundsteuerwert im Bescheid über Steuermesszahl und Hebesatz zur Jahressteuer, jeder Schritt mit Paragraf.
Ergebnis
Hessen rechnet nach dem Flächen-Faktor-Verfahren. Es fehlt noch: Grundstücksfläche.
Fünf Modelle
So rechnen die Länder
| Modell | Länder | Bemessungsgrundlage | Steuermesszahl |
|---|---|---|---|
| Bundesmodell | Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Grundsteuerwert: unbebaut Fläche × Bodenrichtwert 2022, bebaut Ertrags- oder Sachwertverfahren (§§ 218 ff. BewG) | 0,31 ‰ Wohngrundstücke, 0,34 ‰ unbebaute und Nichtwohngrundstücke (§ 15 GrStG) |
| Bundesmodell, eigene Messzahlen | Berlin | wie Bundesmodell | 0,31 ‰ Wohn, 0,45 ‰ Nichtwohn und unbebaut |
| Saarland | wie Bundesmodell | 0,34 ‰ Wohn, 0,64 ‰ Nichtwohn und unbebaut | |
| Sachsen | wie Bundesmodell | 0,36 ‰ Wohn und unbebaut, 0,72 ‰ Geschäftsgrundstücke | |
| Modifiziertes Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Fläche × Bodenrichtwert 2022; Gebäude zählen nicht (§ 38 LGrStG) | 1,3 ‰; überwiegend Wohnnutzung minus 30 % = 0,91 ‰ (§ 40 LGrStG) |
| Flächenmodell | Bayern | Äquivalenzbeträge: 0,04 €/m² Grund und Boden, 0,50 €/m² Gebäudefläche (Art. 3 BayGrStG) | 100 %; Wohnfläche 70 % (Art. 4 BayGrStG) |
| Wohnlagenmodell | Hamburg | wie Bayern | 100 %; Wohnfläche 70 %, in normaler Wohnlage weitere 25 % Abschlag (§ 4 HmbGrStG) |
| Flächen-Faktor-Verfahren | Hessen, Niedersachsen | wie Bayern, multipliziert mit Lagefaktor (Bodenrichtwert ÷ Gemeindedurchschnitt)0,3 | 100 %; Wohnfläche 70 % (HGrStG, NGrStG) |
In allen Modellen gilt: Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer. Ermäßigungen für geförderten Wohnraum, Genossenschaften und Baudenkmäler sowie die halbierte Äquivalenzzahl für sehr große Grundstücke in den Flächenmodellen sind nicht berücksichtigt. Der Bescheid der Gemeinde ist maßgeblich.
Beispiele
Dieselbe Fläche, acht Länder
600 m² Grundstück, Bodenrichtwert 250 €/m² zum 1. Januar 2022, bei Gebäuden 140 m² Wohnfläche. Die Hebesätze sind Beispielwerte.
| Land | Fall | Messbetrag | Hebesatz | Grundsteuer/Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Nordrhein-Westfalen | unbebaut | 51,00 € | 600 % | 306,00 € |
| Sachsen | unbebaut | 54,00 € | 600 % | 324,00 € |
| Berlin | unbebaut | 67,50 € | 470 % | 317,25 € |
| Nordrhein-Westfalen | Wohngrundstück, Grundsteuerwert 250.000 € | 77,50 € | 600 % | 465,00 € |
| Baden-Württemberg | Wohngrundstück | 136,50 € | 400 % | 546,00 € |
| Bayern | Wohngrundstück | 73,00 € | 500 % | 365,00 € |
| Hamburg | Wohngrundstück, normale Wohnlage | 60,75 € | 975 % | 592,31 € |
| Niedersachsen | Wohngrundstück | 78,05 € | 500 % | 390,25 € |
Rechenweg
Vom Bodenrichtwert zur Grundsteuer
1. Bemessungsgrundlage. Im Bundesmodell und in Baden-Württemberg ist das der Grundsteuerwert, bei unbebauten Grundstücken Fläche × Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, abgerundet auf volle hundert Euro. In den Flächenmodellen sind es Äquivalenzbeträge aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche; Lage und Wert spielen in Bayern und Hamburg keine Rolle, in Hessen und Niedersachsen nur über den Lagefaktor.
2. Steuermessbetrag. Bemessungsgrundlage × Steuermesszahl. Das Finanzamt setzt ihn im Grundsteuermessbescheid fest.
3. Grundsteuer. Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde, fällig in vier Raten zum 15. Februar, Mai, August und November. Die Gemeinde setzt sie im Grundsteuerbescheid fest; nur gegen diesen Bescheid richtet sich ein Einspruch wegen des Hebesatzes, gegen Grundsteuerwert und Messbetrag der Einspruch beim Finanzamt.
Mehr zur Rolle des Bodenrichtwerts in den Ländermodellen im Ratgeber Bodenrichtwert und Grundsteuer. Den Wert zum 1. Januar 2022 für ein bestimmtes Grundstück bestätigt die Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses zum historischen Stichtag.
Fragen und Antworten