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Bodenrichtwerte

Rechner

Grundstückswert berechnen

Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert: die Zahl, mit der Finanzamt, Bank und Gutachter anfangen. Tragen Sie Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ein; optional einen Kaufpreis, den der Rechner einordnet. Ohne Anmeldung, ohne Speicherung.

Steht im Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis), im Kaufvertrag oder im Flurstücksnachweis des Katasteramts.

Übernommen: Median Bauland in Babenhausen-Hergershausen. Genauer ist der Wert der Zone, in der das Grundstück liegt.

Der Rechner setzt den Preis ins Verhältnis zum Bodenwert und ordnet die Abweichung ein.

Beispielrechnung

210.000 € Bodenwert

600 m² × 350 €/m² · Bodenrichtwert aus Babenhausen-Hergershausen

Beispiel. Eigene Werte eintragen, die Rechnung passt sich beim Tippen an.

Kaufpreis je m²
433 €
Abweichung vom Bodenwert
+23,8 % (+50.000 €)

Der Preis von 260.000 € liegt über dem Bodenwert. Bei bebauten Grundstücken ist das normal, weil der Kaufpreis das Gebäude einschließt. Bei unbebautem Land deuten Aufschläge auf Ecklage, höhere Ausnutzbarkeit (GFZ), Nachfrageüberhang oder Verhandlungsspielraum hin.

Erbschaft oder Schenkung: Bodenwert gegen die Freibeträge
ErwerberFreibetragBodenwert liegt
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner 500.000 € darunter (−290.000 €)
Kinder und Stiefkinder; Enkel, deren Elternteil verstorben ist 400.000 € darunter (−190.000 €)
Enkel 200.000 € darüber (+10.000 €)
Eltern und Großeltern (bei Erbschaft) 100.000 € darüber (+110.000 €)
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Nichtverwandte 20.000 € darüber (+190.000 €)

Persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, je Erwerber und alle zehn Jahre. Das Finanzamt bewertet unbebaute Grundstücke mit Fläche × Bodenrichtwert (§ 179 BewG); bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert hinzu. Das selbst genutzte Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei bleiben.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten, erschlossenen Grundstücks in der Lage der Zone. Er ist kein Verkehrswert: Gebäude, abweichende Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe, Erschließungsbeiträge und Rechte im Grundbuch bleiben unberücksichtigt.

Rechenweg

So rechnet der Rechner

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter für das Richtwertgrundstück einer Zone, beschlossen vom Gutachterausschuss nach § 196 BauGB. Multipliziert mit der Fläche ergibt er den Wert des unbebauten, erschlossenen Grund und Bodens.

Preis-Check. Ein eingetragener Kaufpreis wird durch die Fläche geteilt und mit dem Bodenrichtwert verglichen. Die Abweichung in Prozent ordnet der Rechner in fünf Stufen ein, von „deutlich unter“ bis „deutlich über dem Bodenwert“, jeweils mit den üblichen Gründen. Bei bebauten Grundstücken liegt der Preis systematisch darüber, weil das Gebäude mitbezahlt wird.

Freibeträge. Für Erbschaft und Schenkung stellt der Rechner den Bodenwert den persönlichen Freibeträgen nach § 16 ErbStG gegenüber: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel, 100.000 € für Eltern und Großeltern bei Erbschaft, 20.000 € für alle übrigen. In Ballungsräumen liegt allein der Bodenwert eines Einfamilienhausgrundstücks oft über dem Freibetrag eines Kindes.

Nicht enthalten: Umrechnung für abweichende GFZ, Größe oder Tiefe, Abschläge für fehlende Erschließung, Rechte und Lasten aus Abteilung II des Grundbuchs, Gebäudewert. Für ein bestimmtes Grundstück ist die amtliche Bodenrichtwertauskunft der belastbare Nachweis.

Beispiele

Bodenwert bei typischen Werten

FlächeBodenrichtwertBodenwertTypisch für
500 m² 80 €/m² 40.000 € Dorflage, ländlicher Raum
500 m² 250 €/m² 125.000 € Kleinstadt, Ortsrand
700 m² 450 €/m² 315.000 € Mittelstadt, gute Wohnlage
400 m² 1.200 €/m² 480.000 € Großstadt, Stadtrand
300 m² 2.500 €/m² 750.000 € Großstadt, innenstadtnah

Die Bodenrichtwerte in Deutschland reichen von unter 5 €/m² für Ackerland bis über 20.000 €/m² in Innenstadtlagen von München, Frankfurt und Hamburg. Kennzahlen je Ort und Ortsteil stehen auf den Ortsseiten.

Bodenrichtwert finden

  • 1Standortabfrage: Zone unter dem eigenen Standort oder einer Koordinate.
  • 2Ortsseite: Median, Spanne und Ortsteile; die Ortsteilseite listet alle Zonen.
  • 3Landesportal: amtliche Karte mit Zonengrenzen, kostenfrei einsehbar.

Fragen und Antworten

Häufige Fragen zum Grundstückswert

Ist der Bodenwert der Wert meines Grundstücks?
Der Bodenwert ist der Wert des Grund und Bodens, so als wäre das Grundstück unbebaut und erschlossen. Bei einem unbebauten, baureifen Grundstück kommt er dem Verkehrswert nahe, angepasst um Abweichungen vom Richtwertgrundstück. Bei einem bebauten Grundstück ist er nur ein Teil: Der Verkehrswert ergibt sich aus Bodenwert plus Gebäudewert (Sachwertverfahren) oder aus dem Ertragswert der Immobilie, in dem der Bodenwert enthalten ist.
Welchen Bodenrichtwert setze ich ein?
Den Wert der Zone, in der das Grundstück liegt, zum passenden Stichtag. Für Kauf und Verkauf ist das der aktuelle Stichtag, für Erbschaft und Schenkung der Stichtag, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag oder dem Tag der Schenkung beschlossen hat, für die Grundsteuer der 1. Januar 2022. Die Zone finden Sie über die Standortabfrage, in der Bodenrichtwertkarte des Landes oder auf unserer Ortsteilseite. Der Median eines Ortes ist nur eine Näherung, weil die Werte innerhalb einer Stadt um den Faktor zehn schwanken können.
Mein Grundstück ist größer, tiefer oder anders bebaubar als das Richtwertgrundstück. Was dann?
Jeder Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück mit bestimmter Größe, Tiefe und Geschossflächenzahl (GFZ). Weicht Ihr Grundstück ab, wird der Wert mit Umrechnungskoeffizienten angepasst, die der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Rechner wendet sie nicht an, weil es keine bundesweit gültige Tabelle gibt. Faustregel: Eine höhere GFZ erhöht den Wert je m², ein deutlich größeres Grundstück senkt ihn.
Der Kaufpreis liegt weit über dem Bodenwert. Ist das Grundstück zu teuer?
Bei einem bebauten Grundstück ist das normal: Der Kaufpreis enthält das Gebäude. Bei unbebautem Land prüfen Sie zuerst, ob der Bodenrichtwert aus der richtigen Zone und dem richtigen Entwicklungszustand stammt (baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland) und ob der Preis Erschließungskosten einschließt. Aufschläge für Ecklage, Aussicht, bessere Ausnutzbarkeit oder knappe Angebote sind marktüblich. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und ein Kurzgutachten schaffen Klarheit.
Reicht diese Rechnung für das Finanzamt?
Für Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt unbebaute Grundstücke selbst nach § 179 BewG mit Fläche mal Bodenrichtwert und wendet die Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses an. Ihre Rechnung zeigt Ihnen vorab die Größenordnung. Als Nachweis des Bodenrichtwerts dient die Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses zum Bewertungsstichtag. Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis nachweisen (§ 198 BewG).